LTV, DTI, DSR 익숙하지만 헷갈리는 금융용어 정리

뉴스에서 부동산 시장을 언급할 때 흔히 LTV, DTI, DSR 란 단어를 많이 들어봤을 것이다. 대부분 대략적인 뜻은 알고 있지만 헷갈려하는 사람도 많을 텐데 알기 쉽게 정리해보고자 한다.

 

LTV (담보인정비율)

담보인정비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻한다.

대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율

감정가 5억 원 짜리 아파트 하나를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 된다. 대출받은 사람이 돈을 못 갚았을 때 금융기관은 담보주택을 경매해서 그 대금으로 채권을 회수해야 하는데, LTV가 너무 높으면 과연 금융기관에서 대출원리금을 모두 회수할 수 있을지 걱정스러워진다. 경매가 진행되었을 때 매우 낮은 가격으로 낙찰이 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문이다. 만약 이러한 경우에는 지금 아파트의 가격이 높더라도 그걸 팔아서 채권을 온전히 회수할 수가 없을 것이다. 이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 된다. 그러니까 통상 대출받을 때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율이다.

대한민국에서 LTV를 인정하는 시세는 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준시세 중 하위평균가를 적용한다. 따라서 시세 반영이 당시의 매매가가 아니기 때문에 상승장에서 전고점을 찍는 경우, LTV를 40%로 인정받는다고 해도 실제로는 35~38%만 인정받는 경우가 많다.

담보가가 아무리 높다고 하더라도 15억 이상의 아파트는 초고가 아파트로 분류되어 주택담보대출 자체가 제한이 된다.

 

DTI (총부채상환비율)

총부채상환비율(DTI)은 차입자의 소득에 대한 부채의 비율로, 차입자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)을 나눈 값을 뜻한다.

DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수)

예를 들어 연봉 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받은 경우, DTI는 대략 416%가 나온다. 1년에 5천만 원 버는 사람이 과연 자기 연봉의 4배나 되는 2억 원의 빚을 1년 안에 갚을 수 있을까? 이런 우려를 수치화한 것이 DTI라고 보면 되겠다.

DTI의 도입 목적은 차입자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있다. 금융기관이 고객의 상환여력 상관없이 앞뒤 안 가리고 마구 돈을 빌려주지 않도록, 그러니까 고객의 상환여력을 염두에 두고 돈을 빌려주도록, 금융기관의 대출에 있어 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 한다.

DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 생각하면 된다. 금융권에서 직장인의 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요청한다. 이 소득증빙 서류가 차입자의 소득으로 간주되어 은행은 대출을 실시하는데, 소득과 은행의 인정 DTI 비율을 적용하여 대출의 한도를 설정한다. (10억인 소득자가 DTI 비율 50%에서 1년 빌릴 경우(10억 * 1년 * 50% DTI 비율) 총 원리금+대출이자는 5억이 된다.)

본래 은행의 내부 규정사항으로 출발하였으나, 각국이 과도한 신용팽창으로 인한 자산버블로 고통을 겪으면서 정부 차원의 규제로 도입되는 추세이다.

 

DSR (총부채원리금상환비율)

총부채원리금상환비율(DSR)은 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다.

주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 따위를 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소된다.

LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책이다. 다만 LTV(담보인정비율)는 담보자산(동산, 부동산)에 초점을 맞춘 것이고, 총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물(집)보다 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책이다.

미국은 서브프라임 모기지 사태 이후 금융 소비자 보호를 위해 통상적으로 DSR 43퍼센트를 적정으로 두고 대출해주고 있다.

DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

이때 DSR 40까지면 적정, 70이 넘어가기 시작하면 이자 내기도 어려운 위험 차주이다. 원래 전세도 갚아야 할 부채(개인 간의 부채이기 때문)인지라 DSR에 포함되어야 하지만, 정책적 판단으로 빠졌다.

DSR은 주택대출 외에도 나머지 모든 종류의 대출원리금도 합산되기 때문에 DTI에 비해 대출한도가 더 낮아지게 된다. 왜냐면, DSR은 이제 대출자의 상환 능력을 따져보기 때문이다.